Informe Nº3 de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) sobre el mercado inmobiliario rural – 1er semestre 2013

.
CONSIDERACIONES ACTUALES DEL MERCADO INMOBILIARIO RURAL
Julio 2013
.

1)      Comentario general de la situación económica y política:

Dificultades en el mercado cambiario.

Al continuar las restricciones para la operatoria con divisas en el mercado cambiario durante el primer semestre del corriente año, el nivel de operaciones siguió siendo muy reducido. Esta situación continuó siendo la gran causa de la retracción de las operaciones y consultas, en un mercado local de tierras dolarizado desde hace más de 35 años. Si bien el gobierno (Poder Ejecutivo que lo propuso y luego el Legislativo que lo aprobó) promulgo el 29 de Mayo la Ley 26.860 de Exteriorización Voluntaria de la tenencia de Moneda Extranjera en el país y en el exterior (blanqueo de capitales), aún queda por verse su aceptación o no por parte de los inversores.

La medida, que entre sus objetivos busca dinamizar el mercado inmobiliario en general, dispone que la exteriorización de capitales podrá hacerse a través de distintos instrumentos financieros: a) el Certificado de Depósito para Inversión (CEDIN) para la compra de inmuebles (al principio se había excluido a los rurales pero posteriormente se los incluyó gracias a la gestión que la Cair llevó a cabo) o el financiamiento de la construcción y b) el Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (BAADE) para financiar proyectos energéticos. Respecto del primero (CEDIN) el Banco Central ya promulgó el pasado 12 de junio, su reglamentación (“A”5747). Cada CEDIN será emitido por un mínimo de US$ 100.- y un máximo de US$ 100.000.- y podrán ser endosados sin límite. Para las operaciones inmobiliarias la operatoria seria así: 1 dólar no declarado se canjea por 1 Cedin aplicado  y este se puede canjear por 1 dólar billete en efectivo. La CAIR posee toda la información necesaria para aquellos socios que deseen interiorizarse del tema.

 

Aumento de la presión fiscal y baja de la rentabilidad.

Tal cual lo adelantamos en nuestro informe anterior, la presión impositiva materializada a través del incremento de los impuestos patrimoniales, la ausencia del equitativo ajuste por inflación del Impuesto a las Ganancias, que desprotege al capital productivo (a la inversa de lo que ocurre en otros países), tipo de cambio no competitivo, una cosecha  con resultados irregulares según zonas y precios de la hacienda en pesos similares a los de años atrás, han sido y son factores que continuaron afectando la rentabilidad del negocio agropecuario.

Hablamos también, que las retenciones habían demostrado ser un importante factor en la pérdida de productividad. En el caso particular del trigo – que tiene actualmente un 23 % de derecho de exportación – y que desde 2003 perdió 2,8 millones de hectáreas sembradas y que la campaña pasada, con 3,1 millones de hectáreas, fue la peor de los últimos 111 años, el gobierno en vez de bajar o suprimir retenciones para revertir rápidamente este deterioro, creó un “fideicomiso” que funcionará en la órbita del Banco Nación. Allí, los exportadores depositarán el monto de las retenciones y luego los productores, previa declaración jurada de la cosecha que obtuvieron, cobrarán en su cuenta bancaria personal lo que les corresponda de las retenciones. En resumen, una medida burocrática de resultados inciertos.

 

Incertidumbre del rumbo económico y político. Riesgo país.

Bajo la mirada de los inversores, incluso de los internacionales, cada país tiene su Tasa de Riesgo. La Argentina en la región es, sin duda, la zona núcleo, pero su tasa de riesgo hoy es alta.

 

Ley de Tierras 26.737 y Decreto Reglamentario 274:

El Consejo Interministerial de Tierras Rurales (C.I.T.R.) creado por la ley, ya fue integrado y comenzó con sus tareas de determinación de equivalencias en todo el país, respecto de las 1.000 has en la Zona Núcleo (Art. 10), aún estas no están concluidas.

Tampoco se ha dado a publicidad el censo de extranjeros en posesión de tierras rurales en el territorio nacional (Art.8º), ni la cuantificación de los mismos en cuanto a la misma nacionalidad. (Art.9º).

Como oportunamente se les informara, miembros de la Comisión Directiva de la C.A.I.R., se entrevistaron en dos oportunidades con responsables del Registro Nacional de Tierras Rurales (R.N.T.R.), autoridad de aplicación de la ley, quienes manifestaron que ya han comenzado a recibir solicitudes de inversión, las que se tramitan a partir de la remisión al organismo de la documentación necesaria y de las Declaraciones Juradas que se bajan de Internet. Según nos manifestaran se habrían emitido a la fecha Certificados de Habilitación para la compra de inmuebles rurales, hasta las 1.000 Has autorizadas. (No sabemos aun cuantos han sido autorizados ni qué porcentaje de los solicitados tuvieron respuesta afirmativa)

 

2)      Compra – Venta de inmuebles:

Presente:

El mercado inmobiliario rural continúa atravesando por una de sus peores crisis.

Esta crisis no se explica por una cuestión de oferta y demanda, sino mayormente por las dificultades en los medios de pago.

En general las grandes compañías inversoras tienen algo a la venta. Las razones son diversas, pero si aseguramos, que sus motivaciones para estar en el país, han disminuido por la situación actual. La imposibilidad de giras dividendos y los cambios de normas repentinos desaniman a los inversores.

En contraposición, en los países de la región y en los E.E.U.U. los precios están firmes, estables y en algunas zonas, con un ligero aumento, tal es el caso de Uruguay, Paraguay y Bolivia en general.

No obstante lo anterior, sigue habiendo consultas, la proporción de “revisadores” respecto de los “ofrecimientos” efectuados, ronda aproximadamente el 10 %. Y de estos últimos, a los que concretan una operación, no llegan al 20 %.

 

Perspectivas futuras:

En síntesis, el mercado de campos muestra claramente en su accionar, un tono de pesadez, que tiene que ver mucho con el año político de elecciones legislativas. Los analistas e inversores opinan que si el oficialismo ganara los comicios, manteniendo la mayoría en las Cámaras, es de esperar que se siga con la misma política de restricción de divisas, tipo de cambio bajo, alta presión impositiva, e inflación, el mercado seguirá aplacado. Opinan que si perdiera las “mayorías automáticas “en las cámaras, podría verse obligado a cambiar para no fracasar en las elecciones del 2015, su política económica para incentivar la producción agropecuaria, pudiendo así generar una nuevas oportunidades de negocios y reactivar el interior del país.

 

Precios:

Podemos cuantificar, al menos en la “pampa húmeda”, una disminución en los precios de entre un 15 % y hasta un 20 %, sobre los valores que se manejaban hasta fines de 2011, ya que 2012 fue un año de mínima cantidad de operaciones.

En zonas no centrales y marginales, la baja llega fácilmente al 30 %.

Dentro de un mercado con muy pocas operaciones, estos porcentuales son la quita que los que propietarios reciben como oferta, respecto de los precios solicitados.

El descenso en los valores se produce por un tema estrictamente político y económico. Pese a que el mundo sigue demandando alimentos, el precio de los comodities sigue siendo atractivo y la economía macro externa está sana. Localmente la rentabilidad es casi nula y todos sabemos que el único incentivo macro para producir más en la renta.

Las dificultades para resolver cada operación por las diferentes monedas y medios de pago siguen siendo un escollo que atenta contra la fluidez del mercado. Esto surge de ver que las pocas operaciones que se cierran, se hacen en: en pesos; otras en dólares, pero al cambio oficial; mix de ambas; otras en dólares billetes; y las menos, con pago en el exterior, predominando las operaciones chicas, sobre las medianas y grandes. Como en muchos casos los precios se negocian en pesos o en el “mix” de pesos y dólares, recién se sabe a ciencia cierta en cuántos dólares se vendió, cuando se termina de cobrar y el vendedor hace sus cuentas finales. Las operaciones con plazos prácticamente han desaparecido por la falta de certezas a la hora de cobrar.

 

3)      Arrendamiento de propiedades:

A diferencia de años anteriores y como resultado de lo anteriormente expuesto, sumado a una cosecha gruesa que arrojo rindes muy irregulares, la presente campaña se inició con una sustancial demora en la materialización de los contratos. El retiro parcial o casi total del mercado de varios de los grandes operadores (pooles), ha dejado una amplia oferta de tierras para siembra, que si bien comenzó a ser analizada por inversores y productores medianos y chicos, estos barajan nuevos números a partir del incremento del costo de los servicios, del combustible y de la caída de los precios que se observan en la Bolsa de Chicago, los que hacen elevar los rindes de indiferencia.

A los nuevos valores, se le suman distintas formas de vinculación entre arrendatarios y propietarios, volviendo a instalarse con más frecuencia, la antigua figura de la “aparcería”, con porcentaje creciente para el propietario del campo a medida que aumente el rendimiento. También se observan contratos mixtos con pagos parciales y escalonados en el tiempo ya sea en dólares oficiales y/o quintales de soja. Estos últimos, en función de su cotización Mayo 2014.

En cuanto a los valores, las operaciones concretadas reflejan una  baja que oscila, según casos y zonas, entre el 10 % y el 15 %, con respecto a la campaña pasada. Los campos de riesgo agrícola alto sufren mayores castigos a la hora de concertar contratos.

Se agradece especialmente la colaboración de los socios que a continuación se detalla, que con sus comentarios y opiniones nos han ayudado a completar el informe precedente.

  • Santiago Berisso
  • Diego Casá
  • Pedro Lechardoy
  • Roberto Fantin
  • Lucas Palma
  • Laroca José
  • Sanmartino Jorge
  • Centurión Arturo
  • Orte José
  • Matheu Gerardo
  • Tiphaine Paul
  • Vazquez Hector
  • Zimmermann José
  • Lusarreta Carlos
  • Morettin Silvano
  • Guerrero Hector
  • Zuin Oscar
  • Varoli Miguel
  • Epifanio Ricardo
  • Chabrillon Andrés
  • Vizza Antonio
  • Kowalski Julio

Este informe refleja el real estado de los negocios por la calidad de las empresas que brindaron su apoyo y su colaboración desinteresada para realizar este informe. Muchas gracias y también muchas gracias por los aportes y comentarios recibidos por los integrantes de las distintas Comisiones de trabajo y de la Comisión Directiva.